2010-04-15 12:52:30

Jak wybrać zarządcę nieruchomości?

Wiele wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli budynków komercyjnych staje każdego roku przed wyborem zarządcy nieruchomości.

  • Wybrać osobę czy firmę zarządzającą?
  • A jeśli firmę to małą czy dużą?
  • Czy warto kierować się wyłącznie ceną?
  • Jak sprawdzić czy osoba lub firma ma dobre referencje, posiada niezbędne licencje i ubezpieczenia?
  • Jak sprawdzić czy po podpisaniu umowy zarządcy nie przestanie zależeć na współpracy?

jak wybracFirma czy osoba?

Poszukiwania zarządcy można zacząć od sprawdzenia, kto zarządza nieruchomościami w najbliższej okolicy. Można także zapytać znajomych oraz poszukać w Internecie. Zasadniczo właściciel lub wspólnota może zastanawiać się nad wyborem pomiędzy prowadzącym działalność gospodarczą licencjonowanym zarządcą nieruchomości lub firmą, która zatrudnia wielu zarządców posiadających odpowiednie uprawnienia oraz administratorów.

Pomimo dość powszechnego przekonania, że samodzielny zarządca bardziej dba i angażuje się w sprawy wspólnoty, nierzadko ma to niewiele wspólnego z rzeczywistością. Pracownicy nowoczesnych i dobrze zarządzanych firm będą z takim samym zaangażowaniem zajmować się sprawami nieruchomości jak samodzielni zarządcy. Co więcej, firma gwarantuje ciągłość obsługi nieruchomości. W przypadku urlopu czy choroby zarządcy, jego obowiązki zostaną przejęte innego pracownika z odpowiednimi uprawnieniami. Trudno sobie także wyobrazić zarządzanie przez jednoosobowo działającego zarządcę większą wspólnotą. Firma dysponuje całym zespołem ludzi - począwszy od licencjonowanych zarządców nieruchomości, przez administratorów, księgowych, prawnikóów, aż po stałych współpracowników takich jak konserwatorzy infrastruktury technicznej oraz obiektów. I odwrotnie, w przypadku niewielkich wspólnot często może się okazać, że firma jest po prostu zbyt droga. Wówczas warto poszukać samodzielnego zarządcy.

Duża czy mała?

Można się także zastanawiać czy warto decydować się na współpracę z dużymi firmami. Nie brak opinii, że im większa firma, tym mniej interesuje się sprawami pojedynczej wspólnoty. Zarówno duże jak i mniejsze firmy zarządzające nieruchomościami mogą świadczyć usługi na wysokim poziomie. Kluczową kwestią jest ilość zasobów przypadających na jednego zarządcę oraz stosunek zarządzanej powierzchni do liczby pracowników w danej firmie. Jeśli firma zatrudnia odpowiednią liczbę osób z uprawnieniami oraz pracowników administrujących nieruchomościami - nie ma obaw o brak zaangażowania.

Warto też pamiętać, że większa firma, zarządzająca np. kilkudziesięcioma nieruchomościami posiada bardzo duże doświadczenie, może zaoferować odpowiednio niskie ceny wynikające ze skali działalności, a także atrakcyjne usługi dodane oraz rabaty na usługi czy produkty oferowanych przez partnerów biznesowych.

Fachowiec czy pseudoprofesjonalista?

Bez względu na to czy zapadnie decyzja o wyborze firmy lub osoby, trzeba upewnić się, że mamy do czynienia z profesjonalistą. Koniecznie trzeba sprawdzić czy posiada niezbędne uprawnienia, czyli licencje na zarządzanie nieruchomościami oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z wykonywaniem czynności zawodowych (choć prawo wymaga ubezpieczenia do wysokości ok. 400 tysięcy złotych, dobrze jeśli firma posiada ubezpieczenie na 1 mln. zł lub więcej). Ważne jest także przynajmniej kilkuletnie doświadczenie poparte referencjami.

Dobrego zarządcę można poznać po stanie utrzymania budynku, którym zarządza. Dlatego badając rynek warto zarządce zapytać lub sprawdzić na jego stronie internetowej, jakie ma referencje - którymi nieruchomościami zarządza i jakie ma doświadczenie. Można wówczas obejrzeć nieruchomość osobiście lub sprawdzić jak współpracę z zarządcą oceniają mieszkańcy w Internecie np. na forach dyskusyjnych. Przeglądając Internet i rozmawiając z zarządcą lub jego przedstawicielem warto zorientować się czy wychodzi z inicjatywą poszukiwania nowych rozwiązań dla właścicieli czy też działa wyłącznie reaktywnie - odpowiadając jedynie na inicjatywy zgłaszane przez mieszkańców, realizując bieżące zgłoszenia lokatorów oraz utrzymując nieruchomość w stanie niepogorszonym.

Przy tym jednak słowo ostrzeżenia: do wszystkiego co jest napisane w Internecie przez anonimowych autorów na forach i grupach dyskusyjnych czy komentarzach do tekstów należy podchodzić z dozą sceptycyzmu. Nigdy nie wiadomo czy krytyczne lub pochwalne głosy to nie sprawka konkurencji lub działanie samego zarządcy.

Cena niska czy wysoka?

Ktoś powie: głupie pytanie! Warto jednak pamiętać, że zbyt niska cena usług zarządzania nieruchomością to bardzo często sygnał późniejszej niskiej jakości oraz potencjalne kłopoty na przyszłość. Zdarza się, że zarządzający by zdobyć klienta zaniżają cenę mając świadomość, że później ograniczą jakość usługi i wyjdą na swoje. Dla właściciela czy wspólnoty może to oznaczać istotne zaniedbanie budynku. Przywrócenie go do wcześniejszego stanu może być o wiele bardziej kosztowne niż oszczędności wynikające z niższej ceny za zarządzanie. Mając to na uwadze i szukając zarządcy, który zaoferuje dobrą cenę, warto jednak w pierwszej kolejności skupić się na referencjach.

Dobry sprzedawca czy zaufany partner?

Ważnym elementem współpracy jest bieżąca komunikacja z zarządcą. Jeśli kontakt z nim jest łatwy, jeśli udostępnia całodobowe telefony alarmowe, na stronie internetowej można wysłać maila z pytaniem czy sugestią, to znaczy, że nie powinno być problemów. Rozliczenia i działania zarządcy powinny być klarowne dla wszystkich mieszkańców, także dla tych, którzy nie znają się na księgowości i zarządzaniu. Dlatego tak istotna jest komunikacja. Jeśli zarządca jest otwarty, wykorzystuje różne, także nowoczesne narzędzia komunikacji, to dobry znak. Uczciwy zarządca w przypadku jakichkolwiek wątpliwośći ze strony mieszkańców powinien w sposób przystępny wyjaśnić swoje działanie lub podać powód podjęcia takiej a nie innej decyzji.

Dobra inwestycja!

Na koniec warto przypomnieć, że zarządzanie nieruchomością, to nie tylko przykra konieczność uiszczania opłat za usługi. To także okazja na zwiększenie wartości posiadanej nieruchomości. Profesjonalne zarządzanie wpływa na wizerunek nieruchomości, jej prestiż, a to z kolei przekłada się na jej wartość rynkową. Czyste zadbane bramy i klatki schodowe, zieleń, utrzymany w czystości wydzielony śmietnik – to wszystko jest istotnym czynnikiem wpływającym na systematyczny wzrost wartości nieruchomości.