2011-04-15 13:19:59

Czas zebrań wspólnot mieszkaniowych

Marzec jest miesiącem, w którym wspólnoty mieszkaniowe podsumowują swoją działalność za rok poprzedni. Ustawa o własności lokali określa rok kalendarzowy jako okres rozliczeniowy dla wspólnoty (art. 29 ust. 1a) nakłada także na zarząd lub zarządcę obowiązek zwołania rocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej nie później, niż do końca I kwartału. (art. 30 ust. 1 pkt.3). W większości wspólnot – szczególnie tych dużych – jest to jedyne spotkanie ogółu właścicieli w ciągu roku.

 

zebranie

Elementami obowiązkowymi na zebraniu rocznym, narzuconymi przez ustawę, są : uchwalenie rocznego planu gospodarczego i stawek opłat zaliczkowych na pokrycie wynikających z planu wydatków, przyjęcie sprawozdania finansowego za rok poprzedni oraz ocena pracy zarządu/zarządcy za rok poprzedni i uchwała o udzieleniu absolutorium.

Wprawdzie zarząd lub zarządca może zwoływać zebrania częściej, mogą one także być zwoływane na wniosek 1/10 właścicieli (1/10 jest liczona wg posiadanych udziałów), ale w praktyce normą jest, że wspólnoty podejmują wszelkie decyzje dotyczące swojej działalności na tym jednym, wiosennym zebraniu. Z tego względu poza obowiązkowymi uchwałami – o planie gospodarczym, o sprawozdaniu i absolutorium w porządkach zebrań znajdą się także uchwały o planie wydatków funduszu remontowego i zaliczkach na ten fundusz oraz inne wynikające z potrzeb bieżących a przekraczające kompetencje zarządu/zarządcy – mogą to być uchwały o zmianie przeznaczenia części wspólnej (np. adaptacji części korytarza na wózkownię, adaptacji strychu na mieszkanie itp.), wszelkie decyzje wymagające zmiany udziałów (podział, scalenie, nadbudowa, zakup lub sprzedaż części nieruchomości). Istotnym jest, by wszelkie sprawy, które mają być przedmiotem decyzji zebrania były zawarte w zawiadomieniu o zebraniu – decyzje w sprawach nie wymienionych w zawiadomieniu mogą być łatwo zaskarżone przez właścicieli nieobecnych na zebraniu, w takich przypadkach podważana jest także skuteczność pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli osobom zastępującym ich na zebraniu – ponieważ pełnomocnictwo jest przedmiotowe, czyli obejmuje tylko konkretne sprawy o jakich udzielający pełnomocnictwa wiedział wystawiając dokument.

Właściciel powinien być powiadomiony o terminie i przedmiocie obrad zebrania na tydzień przed planowanym terminem. Może uczestniczyć w nim osobiście, może także upełnomocnić dowolną osobę dorosłą, do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji w zakresie objętym porządkiem danego zebrania – taka osoba na zebraniu ma pełne prawa przysługujące właścicielowi do udziału w nim. Właściciel może także udzielić pełnomocnictwa stałego do reprezentowania swoich interesów – takie pełnomocnictwo jednak wymaga formy notarialnej.

Podstawowym sposobem podejmowania decyzji we wspólnocie jest głosowanie przez właścicieli wysokością posiadanych udziałów – decyzja jest podjęta, kiedy suma udziałów za lub przeciw przekroczy 50%. We wspólnotach nie ma pojęcia quorum – zebranie może się odbyć bez względu na ilość uczestniczących w nim właścicieli czy pełnomocników – choć oczywiście w przypadku braku połowy właścicieli w sposób oczywisty na zebraniu nie będzie podjęta żadna prawomocna decyzja – ustawa w takim przypadku przewiduje tzw. mieszany tryb głosowania – właściciele obecni na zebraniu oddają swoje głożyna nim, natomiast po zebraniu głosowanie kontynuowane jest w trybie indywidualnego zbierania – właściciele nieobecni na zebraniu są proszeni o oddanie głosów, głosowanie takie trwa do podjęcia pozytywnej czy negatywnej decyzji.

Ustawa pozwala na zmianę sposobu liczenia głosów – jest możliwy tryb „jeden właściciel – jeden głos” – gdzie udziały w nieruchomości przestają mieć znaczenie – ale wprowadzenie takiego trybu wymaga wcześniejszej decyzji podjętej w trybie zwykłym – czyli 50% udziałów. Wyjątkami są sytuacje, w których jest we wspólnocie właściciel dominujący (posiadający ponad połowę udziałów w 1 ręku) lub suma udziałów w nieruchomości nie jest równa 1 – wtedy taki tryb jest wprowadzony na wniosek 20% właścicieli.
Każdemu z właścicieli przysługuje prawo zaskarżenia uchwały, jeśli uzna ją za sprzeczną z zasadami dobrego gospodarowania nieruchomością, niezgodną z prawem lub umowami właścicieli. Na takie zaskarżenie właściciel ma 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia zawiadomienia o podjęciu uchwały z udziałem głosów zbieranych indywidualnie.

Zebranie roczne jest najważniejszym elementem oceny pracy zarządu lub zarządcy – niemniej każdemu z właścicieli przysługuje prawo bieżącej kontroli pracy organów wspólnoty, które może realizować cały rok. Najważniejszymi elementami zebrania pozostają jednak uchwały finansowe – dotyczące planu gospodarczego i planu wydatków funduszu remontowego – które dają zarządowi narzędzia do realizacji celów wspólnoty określanych przez właścicieli w kolejnym roku finansowym.

Marcin CelińskiMarcin Celiński
Zarządca Nieruchomości