2011-02-04 19:54:08

ABC wspólnot mieszkaniowych, czyli jak się odnaleźć w nowej sytuacji

Zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, to także pierwsze doświadczenia związane ze wspólnotą mieszkaniową i zarządzaniem częścią wspólną. Nie dla każdego wszystko jest od razu jasne i zrozumiałe. Większość osób potrzebuje czasu i dobrych materiałów edukacyjych, żeby zorientować się co to sa koszty wspólnoty, jakie obowiązki ma zarząd a jakie są kompetencje właścicieli. Dobrze od razu wiedzieć jak podejmowane są uchwały oraz jak mogą zostać uchylone. Pierwszym krokiem na drodze do zrozumienia wszystkich tych zawiłości może być ten przewodnik.

ABC Wspólnot

Wspólnota – ogół właścicieli lokali wyodrębnionych w ramach nieruchomości. Określenie nieruchomości (działka gruntu, budynki ) znajduje się w księdze wieczystej. Wyodrębnienie lokali jest czynnością prawną polegającą na utworzeniu nowej nieruchomości (lokalowej) w obrębie istniejącej budynkowej. Wspólnota zajmuje się częścią wspólną – czyli wszystkim tym, co znajduje się poza wyodrębnionymi lokali i służy do użytku więcej niż jednemu właścicielowi. Swoją nieruchomością (lokalem) każdy z właścicieli zajmuje się samodzielnie.
Koszty wspólnoty – są to środki wydawane na utrzymanie części wspólnych, kosztem części wspólnej nie są np. koszty mediów dostarczanych do lokali – wspólnota jest jedynie pośrednikiem pomiędzy odbiorcą (właścicielem lokalu) a dostawcą (MPWiK, SPEC). Te koszty rozliczane są bez wyniku – tj. na "0" – właściciel lokalu na koniec roku otrzymuje rozliczenie zaliczek do kosztów - ze zwrotem nadpłaty lub koniecznością dopłaty.

Zarząd wspólnotą – tzw. duże wspólnoty(powyżej 7 lokali wyodrębnionych) zgodnie z ustawą określają sposób zarządzania – zarząd może składać się z osób fizycznych wybranych uchwałą przez właścicieli lub może być powierzony osobie prawnej (firmie) w formie notarialnej, z wpisem do księgi wieczystej.

Zmiana sposobu zarządzania – może nastąpić w formie uchwały wspólnoty, protokołowanej notarialnie. Notariusz na podstawie uchwały podjętej większością udziałów formułuje wniosek i zmienia wpis w księdze wieczystej.
Czynności zarządu/zarządcy Zarządca podejmuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu – czyli wszelkie jakie dotyczą bieżących czynności zabezpieczających prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości – zawiera umowy dot. dostawy energii elektrycznej, cieplnej, wody, konserwacji , sprzątania itp. Poza zakresem zwykłego zarządu zarządca podejmuje te czynności, do których upoważniają go uchwały wspólnoty.

Kompetencje właścicieli – to uchwalenie planu gospodarczego i wysokości opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, zbycie/nabycie, podział/scalenie nieruchomości, określenie granic części wspólnej, ustalenie sposobu ewidencji pozaksięgowej, zmianę udziałów w nieruchomości, oraz wszelkie inne decyzje nie dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości.
Wnioski ws. działalności wspólnoty, projekty uchwał – są składane zarządcy – który podejmuje decyzję o ich realizacji samodzielnie (jeśli dotyczą zakresu zwykłego zarządu) lub decyduje o przedstawieniu współwłaścicielom (jeśli przekraczają kompetencje zarządcy) W przypadku wniosku sygnowanego przez 10% właścicieli, zarządca musi zwołać zebranie i poddać wniosek do decyzji wspólnoty.

Uchwały wspólnoty – zawsze muszą być podjęte większością udziałów właścicieli. Właściciele mogą w konkretnej sprawie przyjąć sposób głosowania 1 właściciel =1 głos – ale muszą o tym postanowić w trybie podstawowym – czyli większością udziałów. Ustawa przewiduje możliwość ustalenia zmiany trybu głosowania kwalifikowaną liczbą 20% udziałów – ale tylko w przypadkach błędów w sumie udziałów bądź istnienia udziałowca dominującego – posiadającego ponad połowę udziałów.

Zebranie wspólnoty – zwoływane jest przez zarządcę. O zebraniu zarządca musi zawiadomić właścicieli na 7 dni przed jego planowanym terminem. Zebranie jest prawomocne bez względu na liczbę uczestniczących właścicieli. Uchwały można podejmować głosami częściowo oddanymi na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania. Uchwały stają się prawomocne z chwilą uzyskania ponad 50% głosów właścicieli liczonych udziałami. Niezależnie od liczby uczestników, właściciele na zebraniu mogą zdecydować o: usunięciu z porządku dziennego i nierozpatrywaniu projektu uchwały, o modyfikacji treści uchwały ujętej w porządku zebrania. Takie decyzje, podejmowane w głosowaniu zwykłym (przez podniesienie ręki) większością obecnych na zebraniu są wiążące - i uchwały odrzucone na zebraniu nie są poddawane głosowaniu w trybie indywidualnym, a zmiany postanowione na zebraniu są wprowadzane do uchwał i projekt jest głosowany indywidualnie w wersji ustalonej na zebraniu. Po zebraniu nie istnieje możliwość modyfikacji uchwał, właściciele nieobecni na zebraniu głosują jedynie za lub przeciw propozycji.

Uchylenie uchwały – sąd okręgowy właściwy dla siedziby wspólnoty na wniosek właściciela może uchylić uchwałę w części lub całości – podstawą uchylenia jest niezgodność uchwały z prawem państwowym lub naruszenie interesu prawnego skarżącego właściciela. Właściciel może zaskarżyc uchwałę w ciągu 6 tygodni od dnia jej podjęcia (jeśli uchwalono ją na zebraniu) lub w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia informacji o jej podjęciu (w przypadku uchwalenia z udziałem głosów zbieranych indywidualnie).
Każdy z właścicieli ma prawo kontrolowania działalności wspólnoty i zarządcy – zarządca jest zobligowany do udzielenia wszelkich informacji na temat wspólnoty właścicielowi, oraz udostępnić do wglądu wszelkie dokumenty związane z jej działalnością.

Deweloper i roszczenia wobec niego – zgłaszane są przez zarządcę jeśli chodzi o wady części wspólnych, jeśli chodzi o lokale dla skuteczności prawnej muszą być zgłaszane przez właściciela lokalu. Okres rękojmi deweloperskiej wynosi 3 lata od decyzji o dopuszczeniu budynku do użytkowania jeśli chodzi o części wspólne, lub 3 lata od daty protokołu odbioru w przypadku lokalu. Egzekucja – oparta jest na kodeksie cywilnym, który nie określa precyzyjnie terminów reakcji dewelopera Zarządca jest zobowiązany do zgłoszenia wady i udokumentowania prób ugodowego załatwienia roszczeń. W przypadku nieskuteczności zgłoszeń i wezwań (deweloper nie usuwa lub usuwa nieskutecznie wady) wspólnota może podjąć decyzję o wystąpieniu na drogę sądową. W przypadku awarii zagrażającej bezpośrednio życiu i zdrowiu, wynikającego z wady, można po zawiadomieniu dewelopera przystąpić do wykonania remontu w zastępstwie, obciążając kosztami dewelopera – w przypadku nieuznania tych kosztów wspólnota dochodzi zwrotu na drodze sądowej.