2012-10-02 20:32:28

Podział nieruchomości

Podział nieruchomości, a raczej wydzielenie kolejnej Wspólnoty Mieszkaniowej to proces złożony. Procedurę tę (podziału działki) opisuje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. 

 

Procedurę wydzielenia drugiej Wspólnoty Mieszkaniowej (podziału działki) opisuje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. W procesie podziału działki udział biorą następujące podmioty: wnioskodawca – właściciel (współwłaściciele, użytkownik wieczysty) działki; geodeta uprawniony; odpowiedni organ władzy (wójt, burmistrz, prezydent).

Aby doprowadzić do utworzenia drugiej Wspólnoty Mieszkaniowej wnioskodawca musi wykonać następujące czynności:

a) pobrać z urzędu gminy lub miasta wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzieloną działkę.

b) sporządzić wstępny projekt podziału działki, który jako część wniosku o dokonanie podziału działki należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Wstępny projekt powinien zostać zaopiniowany przez odpowiedni organ (wójt, burmistrz, prezydent)

c) wynająć geodetę, który:

  • zlokalizuje w terenie punkty graniczne i granice dzielonej działki
  • sporządzi uprawniony projekt podziału działki, dokumentację podziału działki. Projekt podziału powinien zostać zatwierdzony przez wójta (burmistrza, prezydenta).
  • wyznaczy w terenie nowe punkty graniczne i granice nowych działek, zgodnie z zatwierdzonym projektem podziału
  • przekazać właścicielowi dokumentację, na podstawie której do księgi wieczystej wprowadzone zostaną zmiany.

Aby rozpocząć działania mające na celu utworzenie Wspólnoty Mieszkaniowej/ podział działki niezbędne jest pobranie wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego. Podział możliwy jest tylko i jedynie w przypadku, kiedy wypis na to zezwala. Sytuacja taka dopuszczalna jest tylko w momencie, kiedy zgodnie z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego działka, której dotyczy wniosek przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe. Jeśli działka przeznaczona jest na cele rolne lub leśne to, choć podziału dokonuje się w trybie uproszczonym, powstałe działki nie będą mogły być zabudowane. Trzecim możliwym przeznaczeniem działki jest przeznaczenie pod komunikację. W takim wypadku przeprowadzenie podziału jest niemożliwe. Jeżeli odnośnie danej działki nie istnieje plan lub nie określono w nim zasad podziału nieruchomości, zasady te ustala odpowiedni organ (wójt, burmistrz, prezydent), wydając odpowiednią decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednia decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest podstawowym dokumentem, który należy dołączyć do wniosku o podział działki (utworzenie Wspólnoty Mieszkaniowej). Poza wypisem do wniosku dołącza się:

  • dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (n. kopię aktu notarialnego)
  • wypis ewidencji gruntów i mapy ewidencyjnej (dostępne w starostwie powiatowym)
  • wstępny projekt podziału.

Wstępny projekt podziału działki sporządza uprawniony geodeta na kopii mapy zasadniczej. Kopię mapy zasadniczej można nabyć w starostwie powiatowym (w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej). Na kopii należy wyznaczyć kolorem czerwonym planowany przebieg nowych granic przy uwzględnieniu wszystkich obwarowań wskazanych w planie zagospodarowania przestrzennego oraz z uwzględnieniem konieczności doprowadzenia do nowopowstałych działek dróg dojazdowych do drogi publicznej.

Wniosek wraz z kompletem dokumentów należy przedłożyć w odpowiednim urzędzie (urząd gminy, miasta). Wstępny projekt podziału działki musi zostać zaopiniowany przez właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent), który sprawdza zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Po pozytywnym zaopiniowaniu projektu, geodeta uprawniony odszukuje punkty graniczne dzielonej działki, okazuje granice właścicielowi (współwłaścicielom, użytkownikowi wieczystemu) i właścicielom nieruchomości sąsiednich. Wszyscy obecni przy okazaniu granic podpisują tzw. protokół z przyjęcia granic, przygotowany przez geodetę. Podpisanie dokumentu jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na zaproponowany podział działki.

Po uzyskaniu zgody na nowy przebieg granic, geodeta sporządza projekt podziału nieruchomości. Projekt musi zawierać następujące dane: nowe, projektowane granice działek przedstawione kolorem czerwonym, nowe numery działek, powierzchnie działek przed i po podziale, wyraźnie zaznaczone drogi dojazdowe do nowych działek. Projekt musi uzyskać akceptację właściwego organu (wójta, burmistrza, prezydenta), który zatwierdza projekt wydając odpowiednią decyzję. Po uzyskaniu decyzji uprawomocniającej projekt, geodeta sporządza dokumentację z podziału, którą przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej znajdującej się we właściwym starostwie powiatowym.

Na podstawie projektu geodeta, w obecności właściciela wyznacza i utrwala nowe granice odpowiednimi oznaczeniami (słupkami, znakami, rurami, kamieniami granicznymi) w terenie. Po utrwaleniu znaków granicznych geodeta sporządza odpowiedni protokół.

Prawomocna decyzja właściwego organu wraz z mapą z projektem podziału oraz przekazany przez geodetę wykaz zmian gruntowych (dokument zawierający informacje o numerach i powierzchniach działki dzielonej i nowych działek) stanowią podstawę do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. Do ewentualnej sprzedaży nowych działek niezbędne są opis i mapa, które można uzyskać w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Wszelkie koszty podziału działki ponosi wnioskodawca. Są to przede wszystkim opłaty urzędowe i koszty usług geodezyjnych. W zależności od gminy koszty kształtować się mogą następująco:

  • wypis z planu zagospodarowania przestrzennego: 20-60 zł,
  • kopia mapy zasadniczej (tzw. mapa do celów opiniodawczych) ok. 50 zł.
  • opis i mapa 150 zł za każdą nową działkę,
  • cena za usługę geodezyjną (wynagrodzenie geodety) jest zależna od ilości nowych działek np. podział działki na dwie 1000-1200 zł. Ceny za usługi są cenami rynkowymi.

Często właściciele działek już po podziale spotykają się z sytuacjami, w których wartość posiadanych nieruchomości musi ocenić rzeczoznawca. Dzieje się tak w dwóch przypadkach:

1. Jeśli zajdzie konieczność wydzielenia z nowopowstałej działki (działek) powierzchni pod drogi publiczne, powierzchnia taka przechodzi na własność gminy (powiatu, województwa, Skarbu Państwa) w momencie uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej projekt. Za część (lub całą działkę, jeśli wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego), którą przejmuje właściwy organ właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Wysokość odszkodowania określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego.

2. Jeżeli nowe działki będą miały wartość zdecydowanie wyższą od wartości działki dzielonej zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji tzw. opłatę adiacencką. Wartość tej opłaty stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Wartość nieruchomości przed i po podziale ustalają rzeczoznawcy majątkowi.

Jeżeli wnioskodawcą jest Wspólnota Mieszkaniowa w postaci Zarządu Wspólnoty, podstawą do podziału nieruchomości jest odpowiednia Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z Ustawą o Własności Lokali podział nieruchomości jest czynnością wykraczającą poza uprawnienia Zarządu Wspólnoty i w procesie podziału muszą uczestniczyć wszyscy użytkownicy danej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że pod odpowiednią Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej muszą podpisać się jednomyślnie wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali.

Podstawą do wszczęcia procedury podziału nieruchomości jest wniosek o zwołanie Zebrania Właścicieli w sprawie podziału nieruchomości. Wniosek taki musi być podpisany przez Właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak z uwagi na liczbę zainteresowanych Właścicieli oraz charakter sprawy, która nie dotyczy bieżącego utrzymania części wspólnych.

W trakcie Zebrania Właścicieli Wnioskodawcy powinni jednomyślnie zatwierdzić przygotowany projekt Uchwały o podziale nieruchomości, projekt Uchwały o sposobie finansowania podziału nieruchomości, projekt podziału działki, projekt Aktu Notarialnego w zakresie służebności wzajemnych, dokumentacji podziału działki, projekty rozliczania dostarczania mediów pomiędzy wyodrębnionymi nieruchomościami.

Zgodnie z Wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, sygn. Act IV CK 543/03, Wnioskodawcy nie mają obowiązku informowania Zarządu Wspólnoty o fakcie zbierania głosów pod Uchwałą o podziale nieruchomości.